Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 06031702
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GLEICHE GRUNDSÄTZE BEI FRAGEN ZU MINDERFLÄCHEN BEI DER VERMIETUNG VON WOHN- UND GEWERBEFLÄCHEN
Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10% unter der mietvertraglich vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar. Der Mieter kann somit zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein.
Die Parteien streiten über ein Mietverhältnis, welches die klagende Partei als Mieterin zu Gewerbezwecken mit der Beklagten abgeschlossen hat. Mietobjekt waren Geschäftsräume, deren Größe mit ca. 100 qm Verkaufsfläche und ca. 20 qm Nebenflächen vertraglich fixiert wurde. Noch vor dem Einzug der Klägerin wurde das Mietobjekt umgebaut, was dazu führte, dass die Verkaufsflächen nun ca. 10%, die Nebenraumflächen ca. 50% geringer waren, als vertraglich vereinbart. Obwohl "ca."-Angaben zur Mietfläche im Vertrag keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts enthalten (dies setzt voraus, dass eine Partei die Gewähr für das Vorhandensein der Eigenschaft derart übernommen hat, dass sie für diese unbedingt einstehen will), stellt der Bundesgerichtshof eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache fest. Hier liegt ein Unterschied von der Ist-Beschaffenheit der Mietsache zu deren vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit vor, der nicht unerheblich ist. Die vereinbarte Fläche ist ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Räume. Der Vermieter kann somit nicht darauf abstellen, dass der Geschäftsbetrieb der Klägerin trotz der verminderten Mietfläche generell möglich ist. Es liegt eine Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor und der Mieter muss sich nicht darauf verweisen lassen, er könne die Abweichungen durch eine geschickte Einrichtung kompensieren. Im Bereich der Wohnraumiete wird i.d.R. eine erhebliche Beeinträchtigung dann festgestellt, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt - auch dann, wenn der Mietvertrag "ca."-Angaben über die Wohnfläche beinhaltet. Diese Grenze wird auch für das gewerbliche Mietverhältnis angenommen: hier spielen wirtschaftliche Gesichtspunkte eine entscheidende Rolle. Ein Gewerbebetreibender wird mit besonderer Aufmerksamkeit darauf achten, dass er keine höhere als die ortsübliche Miete bezahlt. Da sich diese i.d.R. nach der Betriebsfläche richtet, kommt deren Größe für den Nutzwert eine wesentliche Bedeutung zu. Die Grundsätze, die für bei der Bewertung von Minderflächen im Wohnraummietrecht gelten, sind somit auch auf Gewerbemieträume anzuwenden und können zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 542 BGB a.F. herangezogen werden.

Quelle: Bundesgerichtshof von 04.05.2005
http://www.bundesgerichtshof.de Externer Link
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