Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 06032901
Trennlinien
DIE ERHÖHUNG DER MIETE IST KEIN EINSEITIGES BESTIMMUNGSRECHT DES VERMIETERS
Eine von Vermieterseite aus im Mietvertrag vorbehaltene einseitige Neufestsetzung der Miete ist unwirksam. § 557 Abs. 4 BGB besagt, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Will nun der Vermieter auf der Grundlage dieser - rechtlich unwirksamen - mietvertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben, so liegt hierin, vom Empfängerhorizont des Mieters ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. In der Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter kann somit keine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung gesehen werden.
Die Mieterin verlangt die Rückzahlung des über Jahre hinaus gezahlten erhöhten Mietzinses. Der Mietvertrag enthielt unter anderem die folgende Regelung: "Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen. Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen und evtl. neu festzulegen." Diese Passage ist nicht rechtswirksam, da sie kein Angebot zum Abschluss einer - nach entsprechender Prüfung an den aktuellen Mietspiegel angepassten - Mieterhöhungsvereinbarung bedeutet. Die mietvertragliche Regelung enthält vielmehr ein einseitiges Mieterhöhungsrecht des Vermieters und ist somit unwirksam. Soll eine Erklärung des Vermieters als Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung gewertet werden, reicht es aus, wenn dieser seinen Wunsch hierzu zum Ausdruck bringt. Wird dagegen die Miete "angepasst" oder "festgelegt" oder wird der Mieter zur Zahlung des erhöhten Mietzinses aufgefordert, könne hierin kein Angebot im rechtlichen Sinne gesehen werden. Die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete durch die Mieterin ist nicht als stillschweigende Zustimmung zur Erhöhung zu werten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat der Vermieter durch seine Zahlungsaufforderungen sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen. Der Mieterin war es nicht ersichtlich, dass es ihr frei stand, der Mieterhöhung zuzustimmen oder es auf ein etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu lassen. Die Rechtslage musste sich ihr vielmehr so darstellen, als sei sie schon aufgrund der einseitigen Erklärung des Vermieters zur Zahlung verpflichtet. Von diesem Fall abzugrenzen ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29.07.2005 (Az: VIII ZR 182/04). Hier begehrte der Vermieter schriftlich die Erhöhung der Miete. Seinem Schreiben war sein Wille zur Erhöhung zu entnehmen. Der Mieter stimmte diesem konkludent durch Zahlung des erhöhten Mietzinses zu.

Quelle: Bundesgerichtshof von 20.07.2005
http://www.bundesgerichtshof.de Externer Link
ArtikelübersichtFacebookNach oben