Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 06052403
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GEWERBLICHE UND WOHNRAUMMIETVERTÄGE MIT BLICK AUF SCHÖNHEITSREPARATUREN GLEICH BEHANDELT
Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von 5 Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen", einen starren Fristenplan, der den Mieter unangemessen benachteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte erst kürzlich die Unwirksamkeit starrer Fristenklauseln mit Blick auf Mietverträge über Wohnraum festgestellt, vgl. BGH-Entscheidung zu Az: VIII ZR 178/05. Zur Begründung führte der BGH aus, dass durch die starren Fristen der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet wird, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und diesem so eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt wird. Eine derartige Renovierungsklausel kann für den verständigen Mieter nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 3 Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räumen nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Ohne Zusätze wie etwa "im allgemeinen" oder "in der Regel", die dem Mieter eine gewisse Flexibilität ermöglichen, wird dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt, was zur Unwirksamkeit der starren Fristenregelung führt. Das Oberlandesgericht (OLG) kam nun zu dem Schluss, dass diese, auf den Wohnraum gerichtete BGH-Entscheidung auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten soll. Die Schutzbedürftigkeit des gewerblichen Mieters unterscheide sich bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht von der des Wohnraummieters. Auch für den gewerblichen Mieter ist es von Nachteil, dass der starre Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des "im allgemeinen" entstehenden Renoverierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorgeschrieben ist. Den Interessen eines gewerblichen Vermieters kann in ausreichender Weise auch mit einer Klausel ohne starren Fristenplan, zum Beispiel durch den Zusatz obiger Formulierungen wie "im allgemeinen" u.a., Rechnung getragen werden, so das OLG.

Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf von 04.05.2006
http://www.olg-duesseldorf.nrw.de/ Externer Link
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