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Artikelnummer: 06062211
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WENN DIE „HAUSTÜR-IMMOBILIE“ ZUM ALBTRAUM WIRD
Trotz eindeutiger europarechtlicher Vorgaben hilft der Bundesgerichtshof (BGH) den Verbrauchern nur halbherzig, wenn es darum geht, die wirtschaftlichen Nachteile kreditfinanzierter Immobilienkäufe aufzufangen. In seinen Entscheidungen vom 25.10.2005 hatte der Europäische Gerichtshof (EuGH) - den Verbraucherschutz bei Haustürgeschäften betreffend - auf die Verpflichtungen der Mitgliedstaaten verwiesen. Diese beinhalten, dass die Mitgliedstaaten durch geeignete Rechtsvorschriften sicherzustellen haben, dass ein Verbraucher vor Risiken geschützt wird, wenn er im Rahmen einer Haustürsituation einen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer Immobilie abschließt, ohne diesbezüglich auf sein Recht zum Widerruf hingewiesen worden zu sein.
Den BGH lässt dies im Rahmen seiner neuesten Entscheidung vom 16.05.2006 (AZ: 11 ZR 6/04) „kalt“. Laut Sachverhalt waren die Kläger 1995 von einem Vermittler in ihrer Privatwohnung geworben worden, zum Zwecke der Steuerersparnis ohne nennenswertes Eigenkapital eine Eigentumswohnung zu kaufen. Sie schlossen deshalb zunächst einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag ab und traten einer Mieteinnahmegesellschaft bei. Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss dann die beklagte Bausparkasse als Vertreterin einer Bank mit den Käufern einen Darlehensvertrag. Dieser sah vor, dass das den Käufern gewährte Vorausdarlehen mit Hilfe von Bausparverträgen getilgt werden sollte, die bei der beklagten Bank abgeschlossen wurden. Eine Belehrung der Käufer und Darlehensnehmer nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) erfolgte nicht. Die Käufer bestellten für die Bausparkasse eine Grundschuld über den Darlehensbetrag an der gekauften Eigentumswohnung, übernahmen dafür die persönliche Haftung und unterwarfen sich der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Nachdem die Kläger das aufgenommene Vorausdarlehen einige Jahre bedient hatten, widerriefen sie ihre Erklärung zum Abschluss des Darlehensvertrages, da sie über ihr Widerrufsrecht nach dem HWiG nicht belehrt worden seien. Der BGH ist der Auffassung, dass der vom EuGH reklamierte Verbraucherschutz nur vereinzelt notwendig sei. Dieser gelte nur für diejenigen Fälle, in denen der Verbraucher den Darlehensvertrag in einer so genannten Haustürsituation abgeschlossen habe und der Verbraucher über diesen Darlehensvertrag an seine Erklärung zum Abschluss des mit Hilfe des Darlehens zu finanzierenden Geschäfts noch nicht gebunden war. Wer also den Grundstückskaufvertrag geschlossen hatte, bevor er den Darlehensvertrag abschloss, genieße keinerlei Schutz nach den Grundsätzen des Haustürwiderrufs. Im Übrigen sei ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Widerrufsbelehrung schon deshalb problematisch, weil sich die beklagte Bank bei dem vor dem Jahre 2000 geschlossenen Darlehensvertrag erfolgreich darauf berufen könne, dass eine Widerrufsbelehrung nicht erforderlich war. In der Tat hatte der Gesetzgeber das Haustürwiderrufsgesetz in einer Form verabschiedet, bei der die Grundsätze des Haustürwiderrufs gerade nicht zur Anwendung kommen, wenn ein so genannter Verbraucherkredit vorliegt, für den eigene Widerrufsmöglichkeiten gelten. Gerade dies hatte aber der EuGH bereits in früheren Entscheidungen als falsch angesehen, weil die jeweiligen Schutzzwecke der Gesetze als verschieden anzusehen seien. Indes konnten und durften, so das Gericht, die Banken darauf vertrauen, dass die Gesetzesfassung zum Ausschluss eines Widerrufsrechts in Ordnung geht. Nach der Entscheidung ist also festzuhalten, dass das Gericht letztlich nichts anbieten kann, was einer Umsetzung der europarechtlichen Rechtsprechung Genüge tun kann. Dies ist für die betroffenen Verbraucher, insbesondere für solche, die durch derartige Geschäfte an den Rand des finanziellen Ruins getrieben wurden, äußerst misslich und fragwürdig. Ersatzweise und zum Ausgleich von Fehlern des Gesetzgebers hat der XI. Senat des BGH den Verbrauchern eine „rechtliche Krücke“ angeboten: Die Anleger könnten sich in Fällen eines „institutionalisierten Zusammenwirkens“ der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf ein Aufklärungsdefizit der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die enge Zusammenarbeit zwischen Bank und Verkäufer indiziere einen konkreten Wissensvorsprung der Bank, über den die Bank den Verbraucher hätte aufklären müssen. Im vom BGH entschiedenen Fall wurde der Bank unterstellt, dass sie wusste, dass die Kläger vom Vermittler arglistig getäuscht worden waren. Dieser „verkaufte“ ihnen eine angebliche monatliche Nettomiete, die bei 8,70 DM/m² lag, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete zum damaligen Zeitpunkt lediglich 5,95 DM/m² betrug. Diese evidente Unrichtigkeit hätte sich der beklagten Bank aufdrängen müssen. Besonderes Augenmerk verdient in diesem Zusammenhang, dass mit dieser Entscheidung die Rechtsprechung zu sogenannten Fondsbeteiligungen (sogenannte WGS-Fälle u.a.), die gerade erst zu einem erheblichen Teil zurückgenommen war, erneut erweitert wurde. Dies gilt insbesondere in Bezug auf fehlerhafte Angaben von Prospektherausgebern und Fondsinitiatoren. Den „reinrassigen“ Immobilienkäufern nützt das Urteil aber nur wenig: Der Beweis des „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zwischen Bank und Verkäufer lässt sich nur mit erheblichem Aufwand darlegen und ist nur unter schwierigsten Umständen beweisbar. Mit der Gefährlichkeit einer Haustürsituation in Sicht auf den Abschluss solcher Verträge, die der EuGH vor Augen hat, hat die neue BGH-Rechtsprechung schlicht nichts zu tun. Hier bleibt ein schaler Geschmack zurück, dies auf einem Rechtsgebiet, auf dem das sonst gerechtfertigte Vertrauen in eine solide, Kontinuität versprechende Rechtsprechung in erheblichem Ausmaß leidet. Rechtsanwalt Dr. Jochen Leibold, Nürtingen

Quelle: Rechtsanwälte Dr. Leibold & Schmid GbR, Nürtingen von 22.06.2006
http://www.leibold-schmid.de Externer Link
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