Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 06080105
Trennlinien
VERMIETER KANN SEIN VERMIETUNGS- UND LEERSTANDSRISIKO NICHT AUF MIETER UMWÄLZEN
Wenn die Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Mehrfamilienhaus des Klägers X. Nach dem Mietvertrag hat die Beklagte Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und der Kläger über die von der Beklagten zu tragenden Betriebskosten jährlich abzurechnen. Ein Umlageschlüssel für diese Abrechnung war im Vertrag nicht angegeben. Durch die jahrelang praktizierte Art und Weise der Abrechnung sei zwischen den Parteien der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart worden. Der Kläger begehrt nun die Zustimmung der Beklagten zu einer Vertragsänderung dahingehend, dass leerstehende Wohnungen bei der Umlage der Betriebskosten, die auf Wasser und Entwässerung, die Müllabfuhr sowie den Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl entfallen, außer Betracht bleiben. Die Beklagte lehnt eine solche Zustimmung ab und das mit Recht, so die Richter. Der Umstand, dass der Kläger zunehmend Leerstand in seinem 35 Wohnungen umfassenden Haus habe, rechtfertige keine Änderung des Verteilungsschlüssels. Der Vermieter habe die Kosten des Leerstandes zu tragen, wenn nach dem - jetzt auch vom Gesetzgeber als Regelfall - vorgegebenen Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden soll. Eine Abänderung des Umlageschlüssels bei einem Leerstand von Wohnungen widerspräche dieser gesetzlichen Regelung. Aufgrund der obigen Risikoverteilung, die aus der gesetzgeberischen Wertung abzuleiten ist, kann der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind. Durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 ist die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebskosten gesetzlich verankert worden; nur für die Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, gilt dies nicht. Der Vermieter kann ggf. die Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) beanspruchen. Eine solche Störung liegt bspw. vor, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag so nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, hätten sie diese Veränderungen vorausgesehen. In solchen Fällen kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden. Die Richter stellten jedoch im vorliegenden Fall fest, dass eine solche Situation nicht vorliege.

Quelle: Bundesgerichtshof von 31.05.2006
http://www.bundesgerichtshof.de Externer Link
ArtikelübersichtFacebookNach oben