AGB-Recht / Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 06101911
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STARRE ABGELTUNGSKLAUSELN UNWIRKSAM
Formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, sind unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
In der Praxis enthalten formularmäßige Wohnraummietverträge oft Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Ebenso oft kommen sogenannte Abgeltungsklauseln zur Anwendung, deren Zweck darin besteht, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum zu sichern. Genau dies beabsichtigte die Vermieterin im vorliegenden Fall: sie machte entsprechende anteilige Renovierungskosten beim Mieter geltend und zog den Betrag von der Mietkaution ab. Der Mieter jedoch begehrte die Auszahlung des vollen Kautionsbetrages. Im Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, dass der Mieter, zieht er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, seiner Verpflichtung zur Durchführung derselben durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparturen nach festgelegten Prozentsätzen nachkommt. Die Klausel sieht bspw. vor, dass der Mieter nach einer Nutzungsdauer des Mietobjekts von mehr als 2, aber nicht mehr als 3 Jahren für Küche und Bad 66% der Kosten der Schönheitsreparaturen zu entrichten hat, für Wohn- und Schlafzimmer 40% und für Nebenräume 42,85%. Nach ständiger Rechtsprechung sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen. Grund hierfür ist, dass der Mieter dadurch mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden kann, obwohl unter Umständen ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, weil der Mieter bspw. die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt hat. Diese Erwägungen bezieht der BGH nun auch auf Abgeltungsklauseln: basierend auf einer "starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen sie den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zulassen. Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führe eine "starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichem Zustand der Wohnung entspricht. Soweit der BGH Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat, hält er daran nicht fest.

Quelle: Bundesgerichtshof von 18.10.2006
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